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Qué cambia y qué hacer

Análisis decreto vivienda

El Gobierno aprobó el 6 de octubre de 2026 dos reales decretos-leyes de vivienda. Aquí está cada medida con su titular y tres botones: el texto completo del BOE, qué significa explicado sin tecnicismos, y qué puede hacer un inversor.

BOE-A-2026-20823

Real Decreto-ley 29/2026

Medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible

PDF del BOE ↗Texto en el BOE ↗

BOE-A-2026-20822

Real Decreto-ley 28/2026

Medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual

PDF del BOE ↗Texto en el BOE ↗
Decreto
Tema

24 de 24 medidas

  1. 01

    Compra de vivienda · Clave para el inversor

    Los fondos y los grandes tenedores no pueden comprar vivienda por menos del 70% de su valor

    Real Decreto-ley 29/2026 · Artículo 1, apartados 1 a 3 · Hasta el 31 de diciembre de 2030

    Explicación

    Si eres un fondo, una sociedad que se dedica a comprar barato pisos o deudas impagadas, o una empresa con más de diez viviendas, no puedes comprar una vivienda pagando menos del 70% de lo que vale. Y lo que vale no lo dices tú: lo dice una tasadora homologada por el Banco de España, en un informe que tienes que aportar. Para calcular lo que pagas se suma todo: el precio, las deudas que asumes y cualquier otra ventaja. Así no se puede esconder el descuento en otra parte.

  2. 02

    Compra de vivienda · Clave para el inversor

    La excepción para subastas y ejecuciones todavía no funciona

    Real Decreto-ley 29/2026 · Artículo 1, apartados 4 y 5 · Hasta que se apruebe el Código de Buenas Prácticas

    Explicación

    La ley dice que el límite del 70% no se aplica a las subastas judiciales, pero solo si quien ejecuta se ha adherido a un Código de Buenas Prácticas. Ese código todavía no existe: lo tiene que aprobar el Consejo de Ministros. Mientras tanto, la excepción no se puede usar. Y aunque se use, si la vivienda es la casa de una persona vulnerable sin otro sitio donde ir, el desalojo queda parado hasta 2030.

  3. 03

    Desahucios y posesión · Clave para el inversor

    Si quien desahucia es un fondo, el juez para el desahucio de una persona vulnerable hasta 2030

    Real Decreto-ley 29/2026 · Artículo 2, apartado 1 · Hasta el 31 de diciembre de 2030

    Explicación

    Cuando el que pide el desahucio es un fondo que compra pisos o deudas con descuento, y la persona que vive en la casa es vulnerable y no tiene otro sitio, el juez para el proceso. Da igual que ya haya sentencia o fecha de lanzamiento: mientras no se haya hecho efectivo, se para. Y aquí no hay revisión cada año ni compensación: dura hasta el 31 de diciembre de 2030. La deuda no desaparece: lo que se para es la salida de la casa.

  4. 04

    Desahucios y posesión

    Si quien desahucia es otro propietario, se para pero la Administración compensa

    Real Decreto-ley 29/2026 · Artículo 2, apartados 2 y 3 · Hasta el 31 de diciembre de 2030, con un máximo de tres años por suspensión

    Explicación

    Si el que desahucia no es un fondo, el desahucio de una persona vulnerable también se puede parar, pero con tres diferencias: el juez lo revisa cada año, como mucho dura tres años, y si el propietario es una persona física (o una empresa de alquiler asequible) la Administración le paga la renta que deja de cobrar, los suministros y las costas. Y si el propietario es un particular con dos viviendas o menos, la vulnerabilidad económica del inquilino no basta para parar el desahucio.

  5. 05

    Desahucios y posesión

    En un impago de un inquilino vulnerable, paga la comunidad autónoma

    Real Decreto-ley 29/2026 · Artículo 5.Dos (nuevo artículo 22.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil)

    Explicación

    Si tu inquilino deja de pagar y demuestra que es vulnerable, la comunidad autónoma tiene dos meses para darle otra vivienda o pagarte todo lo que debe más las costas. Si en dos meses no hace ninguna de las dos cosas, la deuda pasa a ser de la comunidad autónoma, el inquilino se queda y el contrato sigue. No vale para cuando el propietario es un fondo: eso va por el punto anterior.

  6. 06

    Compra de vivienda · Clave para el inversor

    Nueva definición de gran tenedor: cada vivienda cuenta aunque el edificio no esté dividido

    Real Decreto-ley 29/2026 · Artículo 4.Uno (nuevo artículo 3.k de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda)

    Explicación

    Eres gran tenedor si tienes más de diez viviendas o más de 1.500 m² de vivienda (sin contar garajes ni trasteros). En zonas tensionadas la comunidad autónoma puede bajarlo a cinco viviendas. La novedad es que un edificio entero sin dividir ya no cuenta como una sola finca: cada piso cuenta por separado. Y la condición se demuestra con un certificado del Registro.

  7. 07

    Compra de crédito (NPL)

    En la demanda hipotecaria hay que decir si la casa es vivienda habitual y si eres gran tenedor

    Real Decreto-ley 29/2026 · Artículo 5.Uno (artículo 685.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil)

    Explicación

    Quien pide al juez que ejecute una hipoteca tiene que decir en la demanda si la casa es la vivienda habitual del deudor y si él es gran tenedor. Si dice que no lo es, tiene que demostrarlo con un certificado del Registro con todas sus viviendas.

  8. 08

    Compra de crédito (NPL) · Clave para el inversor

    Quien compra un crédito hipotecario hereda todas las defensas del deudor

    Real Decreto-ley 29/2026 · Disposición final primera (nuevo artículo 25 bis de la Ley 5/2019, de crédito inmobiliario) · Para las cesiones firmadas desde el 8 de octubre de 2026

    Explicación

    Si compras una deuda hipotecaria, el deudor puede defenderse frente a ti con todo lo que podía usar contra el banco: cláusulas abusivas, pagos ya hechos, compensaciones. Si el banco estaba adherido al Código de Buenas Prácticas, esos derechos del deudor viajan con la deuda. Y si en los seis meses siguientes a que le avisen de la venta el deudor demuestra que podía acogerse a ese Código, el banco tiene que recomprar la deuda al mismo precio. No se puede vender la deuda de quien ya está acogido.

  9. 09

    Alquiler

    El alquiler de temporada necesita una causa real, dura de 31 días a 12 meses y no se puede encadenar

    Real Decreto-ley 29/2026 · Artículo 3.Uno, Cinco, Siete y Nueve (artículos 2.3, 7, 9 bis y 11.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos)

    Explicación

    Alquilar por temporada ya no sirve para esquivar las reglas del alquiler normal. El contrato tiene que decir por qué el inquilino está fuera de su casa (un trabajo, unos estudios) y el propietario tiene que poder demostrarlo. Dura de un mes a un año. Si no hay causa, o se pasa del año sin motivo, o se firman más de dos seguidos con la misma persona, se convierte en un alquiler de vivienda habitual desde el primer día, con sus cinco o siete años.

  10. 10

    Alquiler

    Alquilar por habitaciones no puede dar más que alquilar el piso entero

    Real Decreto-ley 29/2026 · Artículo 3.Diez (artículo 17.9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos)

    Explicación

    Si alquilas un piso por habitaciones, lo que cobras sumando todas no puede superar lo que cobrarías alquilando el piso entero. En zona tensionada, además, esa suma tiene que respetar los topes de precio de la zona. Y alquilar una habitación ya cuenta como alquiler de vivienda habitual, con todas sus reglas.

  11. 11

    Alquiler

    Los gastos de agencia y de hacer el contrato los paga siempre el propietario

    Real Decreto-ley 29/2026 · Artículo 3.Doce (artículo 20.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos)

    Explicación

    Al inquilino no se le puede cobrar nada por preparar, firmar, renovar o gestionar el contrato. Ni con otro nombre ni de forma escondida. Solo se le pueden cobrar servicios que no hagan falta para firmar, y solo si los pide por escrito sabiendo que son opcionales y lo que cuestan.

  12. 12

    Alquiler

    El inquilino al día puede alargar el contrato dos años más con las mismas condiciones

    Real Decreto-ley 29/2026 · Disposición final quinta · Contratos que terminan antes del 31 de diciembre de 2028

    Explicación

    Si tu contrato de alquiler termina antes de 2029 y llevas ocho meses pagando puntualmente, puedes pedir quedarte uno o dos años más pagando lo mismo, y el propietario tiene que aceptar. Hay tres salidas para el propietario: pactar otras condiciones, necesitar la vivienda para él o su familia, o firmar un contrato nuevo bajando la renta al menos un 5%.

  13. 13

    Alquiler

    Hasta 2027 la renta sube como mucho un 2%, y nada si ya está por encima del índice

    Real Decreto-ley 29/2026 · Disposición final sexta · Actualizaciones hasta el 31 de diciembre de 2027

    Explicación

    Cuando toque subir el alquiler de aquí a final de 2027: si lo que pagas ya está por encima del precio de referencia oficial de tu zona, no te lo pueden subir. Si está por debajo, la subida se pacta, y si no hay acuerdo, como mucho un 2%.

  14. 14

    Impuestos

    Los pisos turísticos pagan IVA del 10%

    Real Decreto-ley 29/2026 · Artículo 7.Uno y Dos (artículos 20.Uno.23.º y 91.Uno.2.2.º de la Ley del IVA) · Desde el 1 de diciembre de 2026

    Explicación

    Desde diciembre, alquilar un piso amueblado por 30 noches o menos, o con servicios de hotel como limpieza o lavandería, se trata como hostelería: lleva un 10% de IVA. La excepción es alquilar parte de tu propia casa, que sigue exento.

  15. 15

    Impuestos

    Las obras en viviendas para alquiler habitual pagan IVA del 10%, también si el dueño es una sociedad

    Real Decreto-ley 29/2026 · Artículo 7.Tres (artículo 91.Uno.2.10.º de la Ley del IVA) · Desde el 1 de diciembre de 2026

    Explicación

    Reformar una vivienda que se va a alquilar como vivienda habitual paga un 10% de IVA en vez del 21%, aunque el propietario sea una empresa. Condiciones: el edificio tiene más de dos años, los materiales que pone el contratista no pasan del 40% de la factura, y se paga por banco, nunca en efectivo.

  16. 16

    Impuestos

    La vivienda protegida permanente pasa al IVA del 4%

    Real Decreto-ley 29/2026 · Artículo 7.Cuatro (artículo 91.Dos.1.6.º de la Ley del IVA) · Desde el 1 de diciembre de 2026

    Explicación

    Comprar al promotor una vivienda protegida para siempre paga un 4% de IVA, garajes y anexos incluidos (hasta dos plazas). También pagan el 4% las sociedades dedicadas al alquiler de viviendas que compran obra nueva para alquilarla con la bonificación del Impuesto sobre Sociedades.

  17. 17

    Impuestos

    El propietario particular que baja la renta puede no pagar IRPF por el alquiler

    Real Decreto-ley 29/2026 · Artículo 6.Dos (artículo 23.2 de la Ley del IRPF)

    Explicación

    Si alquilas como particular y no eres gran tenedor, lo que pagas de IRPF por el alquiler depende de lo que hagas con la renta al firmar un contrato nuevo. Si la bajas más de un 5% al mismo inquilino al acabar sus cinco años, no pagas nada por esos ingresos. Si la mantienes igual, pagas por la mitad. Y cuanto más la subes, menos reducción: con más de un 20% de subida, solo te quitan un 15%.

  18. 18

    Impuestos

    El IBI puede subir hasta un 150% en viviendas vacías y turísticas

    Real Decreto-ley 29/2026 · Artículo 8.Tres y Cuatro (artículo 72, apartados 4 bis y 4 ter, de la Ley de Haciendas Locales)

    Explicación

    Los ayuntamientos pueden subir el IBI de las viviendas vacías más de dos años sin motivo y de los pisos turísticos en zonas tensionadas. Cuantas más viviendas tienes, más alto: hasta un 150% más. No es automático: cada ayuntamiento lo tiene que aprobar en su ordenanza. Las obras, un pleito pendiente o un traslado por trabajo cuentan como motivo justificado.

  19. 19

    Impuestos

    Nuevos coeficientes máximos de la plusvalía municipal

    Real Decreto-ley 29/2026 · Artículo 10 · Desde el 1 de diciembre de 2026

    Explicación

    La plusvalía municipal se calcula multiplicando el valor catastral del suelo por un coeficiente que depende de los años que has tenido la vivienda. El decreto fija los coeficientes máximos que podrán usar los ayuntamientos desde diciembre. Para tenencias cortas, que son las del inversor, el coeficiente queda en 0,16 o 0,17.

  20. 20

    Impuestos

    Las SOCIMI pagan un 25% por el beneficio que no reparten si viene del alquiler de vivienda

    Real Decreto-ley 29/2026 · Artículo 9 (artículo 9.4 y 9.5 de la Ley 11/2009, de SOCIMI) · Ejercicios iniciados desde el 1 de enero de 2026

    Explicación

    Las SOCIMI, las sociedades cotizadas que viven del alquiler, pagan un 25% (antes un 15%) por el beneficio que guardan sin repartir, si sale de alquilar viviendas. Si más del 80% de sus viviendas son de alquiler asequible, pagan la mitad, y si además reinvierten ese beneficio en más alquiler asequible, no pagan nada.

  21. 21

    Ayudas y parque público

    TU CASA: préstamo público al 0% del 20% de la primera vivienda, con precio de venta limitado para siempre

    Real Decreto-ley 29/2026 · Artículo 19

    Explicación

    El Estado, a través del ICO, presta a quien compra su primera vivienda con hipoteca hasta el 20% del precio (máximo 50.000 euros), sin intereses ni comisiones. Es la entrada que los bancos no financian. A cambio, esa vivienda no se podrá vender nunca por más de lo que costó más el IPC, y si se alquila, por debajo del índice de referencia. Los detalles los fijará un Acuerdo del Consejo de Ministros.

  22. 22

    Alquiler · Clave para el inversor

    Pasados cinco años, el alquiler se renueva solo por otros cinco (siete si el dueño es empresa)

    Real Decreto-ley 28/2026 · Artículo único (artículo 10, apartados 1 y 3 a 6, de la Ley de Arrendamientos Urbanos) y disposición transitoria única · Desde el 15 de noviembre de 2026, si se convalida

    Explicación

    Hoy, al acabar los cinco años, un alquiler se alarga de año en año hasta tres más. Con este decreto, si nadie avisa, se renueva por otros cinco años enteros (siete si el propietario es una empresa), y así sucesivamente. El propietario tiene que avisar con seis meses de antelación, en vez de cuatro. El inquilino, con dos.

  23. 23

    Alquiler · Clave para el inversor

    Si el propietario no renueva, paga al inquilino al menos un año de alquiler, y la deuda pasa al comprador

    Real Decreto-ley 28/2026 · Artículo único (artículo 10.1, párrafos segundo a cuarto, de la Ley de Arrendamientos Urbanos) · Desde el 15 de noviembre de 2026, si se convalida

    Explicación

    Si el propietario decide no renovar, tiene que pagar al inquilino doce meses de alquiler, o un mes por cada año que haya vivido allí si sale más. El mes se calcula con el valor alto del índice oficial de esa vivienda, no con la renta que paga. Se cobra al entregar las llaves. Y si la vivienda se vende, quien compra hereda esa obligación.

  24. 24

    Alquiler

    Cuándo no hay que pagar la indemnización

    Real Decreto-ley 28/2026 · Artículo único (artículo 10.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos) · Desde el 15 de noviembre de 2026, si se convalida

    Explicación

    No se paga indemnización si el propietario particular necesita la casa para él o su familia cercana (y entra a vivir en tres meses), si el inquilino no ha vivido allí medio año sin motivo, si tiene otra casa en el mismo municipio, si se firma un contrato nuevo, o si el inquilino rechaza una oferta de contrato nuevo de cinco o siete años con renta ajustada a la ley. El motivo tiene que constar por escrito en el aviso.

El texto legal está sacado literalmente del Boletín Oficial del Estado del 7 de octubre de 2026. La explicación y la reflexión son el criterio de Revolution Minds, no asesoramiento jurídico ni fiscal: cada operación necesita su propio estudio. Los dos decretos están pendientes de convalidación y pueden dejar de aplicarse.