Simulador de hipoteca
Calcula la cuota mensual de la hipoteca y el desembolso inicial de la operación: la parte del precio que no financia el banco, el ITP y los gastos de notaría, registro y gestoría.
Datos de la operación
Rellena el precio y las condiciones de financiación. Al calcular verás la cuota mensual, la entrada que aporta el comprador y los impuestos y gastos que se pagan el día de la firma.
Qué entra en el desembolso inicial
El banco no financia el 100%, y lo que falta no es solo la entrada. En una compraventa ordinaria hay que poner la parte del precio que el préstamo no cubre, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, y notaría, registro y gestoría. Sobre el papel son dos conceptos; en la cuenta corriente son uno solo, y es el que decide si la operación se puede hacer o no.
Ojo con la base del impuesto: desde la Ley 11/2021 el ITP se liquida sobre el mayor entre el precio pactado y el valor de referencia del Catastro. Comprar barato no baja el impuesto por debajo de ese suelo, así que una buena compra puede llevar un impuesto calculado sobre una cifra que nadie ha pagado.
Lo que un banco no financia
Este simulador sirve para una compraventa normal. No sirve para las otras dos vías, y la razón es la misma en las dos: no hay nada que hipotecar todavía.
- Compra de crédito (NPL): lo que se adquiere es el préstamo impagado, no el inmueble. No se puede hipotecar una casa que no es tuya, así que la operación va con fondos propios.
- Cesión de remate: el precio se consigna en la cuenta del juzgado en un plazo corto y el título llega después, con el decreto de adjudicación. Cuando ya hay algo que hipotecar, el pago ya se hizo. También va con fondos propios.
- REO ocupado: es una compraventa normal, pero un banco no suele prestar sobre un inmueble del que no se puede garantizar la posesión. Conviene darlo por descartado salvo que la entidad diga lo contrario por escrito.
Dicho de otra forma: la financiación entra cuando ya eres propietario y el inmueble está libre, no para entrar en la operación. Vale la pena saberlo antes de contar con ella.