Qué es una cesión de remate y qué se paga

Cuando un inmueble sale a subasta en una ejecución hipotecaria, alguien se queda con el remate: la mejor postura, o el propio acreedor si se adjudica el bien. Ese derecho a adjudicarse el inmueble se puede ceder a un tercero. Quien compra una cesión de remate compra ese derecho, y es a su nombre a quien el juzgado adjudica el inmueble.

En la práctica casi siempre cede el ejecutante, es decir, el banco o el fondo que instó la ejecución. Por eso el precio lo fija quien gestiona su cartera, y la operación se parece más a comprar a un servicer que a pujar en el Portal de Subastas del BOE.

Desde el 3 de abril de 2025 conviven dos regímenes. Los procedimientos incoados desde esa fecha siguen la Ley Orgánica 1/2025, que cambió los depósitos, los plazos de pago y la propia cesión del remate; los anteriores siguen la redacción de siempre de la LEC, y son todavía la mayoría de los que llegan a subasta. Antes de firmar hay que saber cuál se aplica a ese procedimiento.

La cesión se hace ante el juzgado, con la comparecencia de quien cede y de quien recibe, y tiene que formalizarse antes del decreto de adjudicación (art. 647.3 LEC). Si se hiciera después, ya no sería una cesión: serían dos transmisiones, y Hacienda puede liquidar el impuesto dos veces.

El título de propiedad es el decreto de adjudicación que dicta el Letrado de la Administración de Justicia (art. 674 LEC). No hay escritura pública, así que no hay factura de notaría. Con el testimonio del decreto y el mandamiento de cancelación de cargas se va al Registro de la Propiedad a inscribir.

• Se acuerda el precio de la cesión con quien tiene el remate.
• Se comparece ante el juzgado y se formaliza la cesión antes del decreto.
• Se consigna el precio en la cuenta del juzgado dentro del plazo que marque el procedimiento, que es corto.
• El juzgado dicta el decreto de adjudicación a nombre de quien compra.
• Se liquida el ITP y se inscriben el decreto y la cancelación de cargas en el Registro.
• Se pide la posesión, y si hay ocupantes, su lanzamiento.

El ITP es el grueso. En Catalunya la escala general de transmisiones va del 10 al 13% según el valor (Decret llei 5/2025): un 10% hasta 600.000 €, y cada tramo superior paga más solo por su exceso. Quien compra como gran tenedor paga un 20% sobre toda la base.

La base del impuesto es la parte delicada. El Reglamento del impuesto (art. 39 RITPAJD) toma el valor de adjudicación, pero desde la Ley 11/2021 la Dirección General de Tributos sostiene que, si el valor de referencia del Catastro es mayor, se tributa por este. Nuestra calculadora aplica el mayor de los dos, que es la cuenta prudente: con un valor de referencia de 180.000 €, el ITP de este ejemplo pasa de 15.000 € a 18.000 €.

El Registro es barato comparado con una compraventa porque solo cobra su arancel (RD 1427/1989) por dos asientos, el del decreto y el de la cancelación de cargas. La partida de procedimiento y formalización es una media de lo que cuestan procurador, abogado y testimonios, y se puede cambiar en la herramienta.

• La plusvalía municipal corresponde legalmente a quien transmite, el ejecutado, pero en la práctica muchas veces acaba pagándola quien adjudica para poder inscribir sin incidencias.
• Las cuotas de comunidad y el IBI pendientes pueden perseguir al inmueble, no solo a su antiguo dueño. Hay que pedir el estado de deudas antes de fijar el precio.
• Las cargas anteriores a la hipoteca que se ejecutó no se cancelan con el decreto: se heredan. Se ven en la certificación de cargas del procedimiento.

En una cesión de remate se adquiere el derecho a subrogarse en la subasta. Hasta el decreto de adjudicación el inmueble no es del comprador, y sin propiedad no hay garantía hipotecaria.

Se entra con fondos propios y, una vez inscrito el decreto de adjudicación, se refinancia con hipoteca sobre el inmueble ya en propiedad.

Además, el plazo para consignar el precio es corto y no espera a que un banco apruebe nada. Por eso una cesión de remate se plantea con el dinero ya disponible, y la hipoteca, si hace falta, llega después sobre un inmueble ya inscrito a tu nombre.

El decreto te hace propietario, pero no te da las llaves. Si el inmueble está vacío, se pide al juzgado que te ponga en posesión. Si hay ocupantes, el art. 675 LEC permite pedir su lanzamiento dentro del mismo procedimiento; si alegan un derecho a quedarse, por ejemplo un alquiler, el juzgado les oye antes de decidir.

Cuánto tarda depende del juzgado y de quién vive dentro, incluidas las medidas de protección de hogares vulnerables que puedan estar vigentes. Es la variable que más mueve la rentabilidad de una cesión, y conviene contarla en meses y en euros antes de fijar el precio, no después.