Las dos leyes de subasta que hoy conviven

La Ley Orgánica 1/2025 reescribió los artículos 643 a 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil con efectos desde el 3 de abril de 2025. Pero su disposición transitoria novena limita esos cambios a los procedimientos incoados con posterioridad a su entrada en vigor. Los anteriores siguen con la redacción de siempre.

Como una ejecución hipotecaria tarda años en llegar a subasta, la consecuencia práctica es que la mayoría de las subastas que se están celebrando hoy se rigen todavía por la ley anterior. No es una norma que haya sustituido a otra: son dos regímenes conviviendo, y lo seguirán haciendo durante años.

La disposición transitoria no aclara si incoado se refiere a la presentación de la demanda ejecutiva o a la apertura de la pieza de apremio, y la práctica judicial todavía no lo ha fijado. En una operación concreta es una cuestión para el procurador, no para una guía.

De toda la reforma, hay un cambio que reescribe el negocio entero. Bajo la ley anterior, si una subasta quedaba desierta el acreedor podía adjudicarse el inmueble por el 50% del tipo, o por el 70% y el 60% si era la vivienda habitual del deudor. Esa era la base de una estrategia conocida: comprar el crédito barato, dejar que la subasta muriera sin postores y quedarse el activo por el mínimo legal, sin poner un euro más.

Bajo la Ley Orgánica 1/2025 ese derecho no existe. Si nadie puja, el Letrado alza el embargo a instancia del ejecutado, y el acreedor se queda con el crédito y sin inmueble. Para quedarse el activo hay que pujar dentro de la subasta, cosa que el ejecutante sí puede hacer sin consignar depósito y aunque no haya ningún otro postor (art. 647.2).

Dar por buena la adjudicación en subasta desierta sin haber comprobado qué régimen se aplica es el error más caro que se puede cometer aquí, porque se descubre cuando ya no hay nada que hacer.

Hay un segundo error que sobrevive a las dos leyes y que cometen hasta los servicers en sus propias fichas: aplicar el 70% a una finca cuyo titular registral es una sociedad. Una sociedad nunca tiene vivienda habitual, por mucho que viva alguien dentro, así que el mínimo del artículo 671 es el 50%. Antes de calcular nada hay que mirar quién figura como titular en el Registro.

La fecha de incoación del procedimiento casi nunca consta en el edicto del Portal de Subastas del BOE, que es donde se publica la subasta. Así que el dato que decide qué ley se aplica es justo el que no se publica.

Hay un indicio que sí está siempre, y es bastante fiable: el depósito. El anuncio publica el tipo de subasta y el importe del depósito exigido para pujar. Si el depósito es el 5% del tipo, el procedimiento va por la ley anterior. Si es el 20%, va por la Ley Orgánica 1/2025. Es la aplicación directa del artículo 669.1 en cada una de sus dos redacciones.

• Depósito del 5% del tipo: ley anterior. Hay derecho de adjudicación si queda desierta, 40 días para pagar y pujas públicas.
• Depósito del 20% del tipo, o 1.000 € si el 20% fuera menos: Ley Orgánica 1/2025. Sin derecho de adjudicación, 20 días para pagar y pujas secretas.
• Una proporción que no se parece a ninguna de las dos: el Letrado puede moverla, así que el indicio no sirve y hay que preguntar.

Es un indicio, no una certeza, y conviene tratarlo como lo que es. Cuando la proporción no cuadra con ninguna de las dos, suponerlo es peor que no saberlo: el artículo 669.1 permite al Letrado fijar otro importe.

El mismo inmueble cuesta cosas muy distintas según se llegue a la subasta como postor de la calle, como acreedor que ejecuta, como comprador del crédito o como cesionario del remate. La reforma no afecta igual a las cuatro posiciones.

Por eso nuestra herramienta de estrategia de puja calcula las dos leyes en paralelo y las enseña una al lado de la otra, en vez de preguntar cuál se aplica: la fecha de incoación casi nunca consta, y ver las dos columnas es además la forma más rápida de entender qué cambió.