Subastas judiciales
El Portal de Subastas del BOE lo publica todo, pero no se puede ordenar, ni comparar, ni saber qué pasó con las que ya cerraron. Aquí está recogido y puesto a trabajar.
Antes de mirar una subasta conviene saber cómo llega hasta ahí y qué se puede hacer en cada momento. Sobre todo desde abril de 2025: hoy conviven dos regímenes legales y no dan el mismo resultado si la subasta queda desierta.
Del impago al remate, desde la posición de quien compra el crédito e insta la subasta: quién la provoca, cómo se publica, qué se paga de depósito, las cuatro cosas que el portal no publica y se comen el margen, y qué cambió con la Ley Orgánica 1/2025.
Recorrido por las pestañas: qué hay abierto, qué abre pronto, cuánto se puede pagar, qué suele pasar según el histórico y cómo se pide un dictamen. Grabado sobre la versión interna, así que verás alguna pantalla que aquí todavía no está.
Una ejecución hipotecaria tarda años en llegar a subasta, y pasa siempre por las mismas ocho fases. Saber en cuál está un expediente dice más que el precio: determina qué se puede todavía negociar, qué documentos existen ya y cuánto queda para poder entrar.
La hipoteca no se ejecuta por una cuota suelta. El banco declara vencido todo el préstamo y a partir de ahí reclama el capital entero, no los recibos atrasados. Es el momento en que una deuda de unos miles pasa a ser la deuda completa.
El acreedor presenta la demanda con su título y el juzgado requiere de pago al deudor. Aquí todavía se puede pagar y parar el procedimiento, y es donde cabe negociar con el fondo. Cuando esto se ignora, lo que viene después ya no se para hablando.
El Registro emite un documento que dice quién es el titular y qué cargas hay, por orden. Es el papel más importante de todo el expediente para quien va a comprar: las cargas anteriores a la hipoteca que se ejecuta sobreviven a la subasta y las paga el adquirente, y las posteriores se cancelan.
El edicto publica el tipo de subasta, el depósito que hay que consignar para pujar y la descripción del bien. El tipo no es el valor de mercado ni la tasación: es el pactado en la escritura de hipoteca, y no puede bajar del 75% del valor de tasación.
La subasta dura veinte días naturales. Con la ley anterior las pujas se veían y la última hora se prorrogaba hasta 24 horas; con la Ley Orgánica 1/2025 las pujas son secretas, solo cuenta la última de cada postor y el plazo es improrrogable. Pujar en el último segundo ya no sirve de nada.
Si la mejor postura llega al 70% del tipo, el remate se aprueba directamente. Por debajo se abren plazos para que el ejecutado presente un tercero que mejore. Y si no puja nadie, lo que pasa depende de qué ley se aplique, que es la diferencia más cara de toda la reforma.
Quien gana consigna el resto del precio, y el Letrado de la Administración de Justicia dicta el decreto de adjudicación. Ese decreto es el título de propiedad: no hay escritura pública ni notaría, y con él y el mandamiento de cancelación se va al Registro.
Ser propietario no es tener las llaves. Si hay ocupantes hay que pedir el lanzamiento, y eso puede añadir muchos meses al calendario. Es el coste que más veces se queda fuera de la cuenta de quien puja por primera vez.
La Ley Orgánica 1/2025 reescribió los artículos 643 a 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil desde el 3 de abril de 2025, pero solo para los procedimientos abiertos después de esa fecha. Como una ejecución tarda años en llegar a subasta, la mayoría de las que se celebran hoy van todavía por la ley anterior. Cambia el depósito, el plazo de pago, el secreto de las pujas y, sobre todo, si el acreedor puede quedarse el inmueble cuando no puja nadie: con la ley nueva, no puede.
Las dos leyes, materia por materia →Esta página es información general, no asesoramiento de inversión ni jurídico: cada procedimiento tiene lo suyo y el anuncio del BOE manda sobre cualquier explicación.